Nieruchomości w Dubaju: ROI bez „bajek”. Najem krótkoterminowy, licencje, payment plans u deweloperów.

Poniżej dostajesz praktyczny przewodnik 2025: jak liczyć realny zwrot z najmu w Dubaju (bez instagramowych cudów), co naprawdę wpływa na wynik, kiedy krótkoterminowy ma sens i jakie formalności/licencje są niezbędne. Do tego klarowny opis developer payment plans (DPP/PHPP), ryzyk, kosztów wejścia i trzech gotowych modeli finansowych z liczbami.

1) Jak liczyć ROI w Dubaju — słownik pojęć i wzory.

Cena zakupu (Purchase Price). Kwota na akcie + wszystkie opłaty transakcyjne i meblowe, bo to jest Twój prawdziwy kapitał zainwestowany.

Przychód brutto (Gross Rental Income). Czynsz roczny przy najmie długoterminowym lub przychód z bookingów (ADR × liczba nocy × occupancy) w najmie krótkoterminowym.

Koszty operacyjne (OPEX).

• Service charges (opłaty wspólnotowe): rocznie AED na stopę kw. (najczęściej 10–35 AED/sqft w zależności od lokalizacji/standardu).

• Ubezpieczenie „content” i ewentualny „landlord insurance”.

• Media (DEWA, chiller – jeśli nie wliczony), Internet/TV.

• Zarządzanie (prowizja firmy zarządzającej).

• Rezerwa na pustostany i naprawy.

• Podatki/Opłaty turystyczne (w STR pobierane od gości, ale rozliczane przez Ciebie).

• Meble/CapEx – amortyzacja (planowo rozpisz 5–7 lat).

ROI brutto = Przychód brutto / Cena zakupu.
ROI netto (Yield net) = (Przychód brutto – OPEX) / Cena zakupu.
Cash-on-Cash (przy kredycie) = (Przepływ gotówki po odsetkach i kapitałach – OPEX) / Wkład własny.
IRR – jeśli wchodzisz w off-plan: uwzględnij harmonogram wpłat i wartość odsprzedaży / refinansowanie po handover.

2) Rzeczywiste widełki zwrotu (orientacyjnie, nie-magiczne).

• Najem długoterminowy: typowe ROI netto ~3,5–5,5% rocznie przy rozsądnym zakupie i dobrym budynku; w wybranych dzielnicach „value” (np. JVC, Sports City, Arjan) 5–6,5% bywa osiągalne.

• Najem krótkoterminowy (STR): przy świetnej lokalizacji, dobrym zarządzaniu i braku nadpodaży ROI netto 4,5–7,5%; w szczytowych historiach sezonowych trafiają się 8%+, ale nie licz tego jako bazowego.

Jeśli słyszysz „10–15% pewne”, zapal czerwoną lampkę. Takie wyniki zdarzają się wyjątkowo (hiper-turystyczne mikro-lokacje + świetny operator + idealny timing zakupu), ale to nie jest średnia rynkowa.

3) Koszty wejścia — policz wszystko, zanim cokolwiek podpiszesz.

Przy zakupie na rynku wtórnym (resale):

• DLD Transfer Fee: zwykle 4% od ceny transakcyjnej.

• Opłaty administracyjne/Trustee: kilkaset–parę tysięcy AED.

• NOC od dewelopera: od kilkuset do kilku tysięcy AED (zależnie od dewelopera).

• Brokerage: często 2% (negocjowalne).

• Valuation/Mortgage registration (jeśli kredyt): rejestracja hipoteki 0,25% kwoty kredytu + opłata stała; wycena kilka tysięcy AED.

• DEWA deposit: zwykle 2–4 tys. AED (zwracalny).

• Ejari (rejestracja umowy najmu, przy LT): opłata urzędowa.

• Wyposażenie: od AED 25–40 tys. (studio) do AED 70–120 tys. (2-bed) w standardzie „hotelowym” dla STR.

Przy zakupie off-plan (w budowie):

• Rejestracja Oqood/Transfer: zasadniczo 4% od ceny SPA, płatna na starcie.

• Opłata rejestracyjna tytułu po handover (niewielka, urzędowa).

• Ubezpieczenie budynkowe zwykle w service charge; meble/wykończenie dla STR po odbiorze.

4) Service charges: mała linijka, która zabija Excel.

Roczne service charges to największy „cichy” koszt i główny powód, dla którego ROI bywa niższe od obietnic.

• Ultra-prime (Palm, Downtown top tier): potrafi przekraczać 25–35 AED/sqft/rok.

• Prime (Marina, JBR, Downtown mid): typowo 14–25 AED/sqft.

• Value (JVC, Sports City, Arjan, IMPZ): częściej 10–18 AED/sqft.

Przykład: 1-bed 700 sqft × 18 AED = 12 600 AED rocznie tylko w fee wspólnotowym. To nierzadko ¼–⅓ wszystkich kosztów operacyjnych.

5) Najem krótkoterminowy (STR): kiedy ma sens i jak go legalnie prowadzić.

5.1. Gdzie STR działa najlepiej.

• Mikro-lokacje turystyczne i biznesowe: blisko plaży, metra, centrów konferencyjnych, atrakcji (Marina, JBR, Downtown, Business Bay, City Walk, Palm – w zależności od budynku).

• Budynki z przyzwoleniem społeczności: nie każde community pozwala na STR (część wspólnot ma restrykcje).

• Nowe, „instagramowe” projekty: lepsza konwersja i ADR w pierwszych latach.

5.2. Licencje i pozwolenia – porządek w papierach.

• Holiday Home Permit na każdą jednostkę (rejestracja mieszkania jako „Holiday Home”).

• Klasyfikacja jednostki (Standard/Deluxe) – wpływa na marketing i opłaty turystyczne pobierane od gości.

• Operator: możesz działać jako właściciel lub powierzyć obsługę licencjonowanemu operatorowi; część wspólnot wymaga operatora.

• Faktury/rozliczenia: miesięczne raporty ADR/occupancy, odprowadzanie opłat turystycznych (Tourism Dirham) pobieranych od gości według klasyfikacji.

• Ubezpieczenie: polisa odpowiednia do najmu krótkoterminowego, nie zwykłe „owner’s insurance”.

5.3. Prawdziwe koszty operacyjne STR (pozycje, które wszyscy zaniżają).

• Prowizja operatora: najczęściej 15–25% przychodu brutto (full-service z marketingiem, dynamic pricing, sprzątanie koordynowane osobno) albo 20–30% all-in (sprzątanie w cenie).

• Sprzątanie i pranie: w części modeli płaci gość (fee per stay), ale ty pokrywasz wymianę/zużycie i „turnover costs”.

• Zapas tekstyliów (2–3 komplety per łóżko), amenities, mała elektronika (czajnik, ekspres), serwis.

• Media: prąd/woda/Internet w 100% po Twojej stronie (w LT przerzuca się na lokatora).

• Pustostany sezonowe: letnie miesiące lub okresy niskiego popytu obniżają occupancy.

• Damage & chargebacks: realny koszt kilku procent rocznie (zabezpieczaj depozytami, ale w kalkulacji wpisz rezerwę).

5.4. Kiedy STR nie ma sensu.

• Budynek/HOA nie lubi STR – ryzyko konfliktów i kar.

• Wspólnota z bardzo wysokimi service charges.

• Słaby „walkability” i brak atrakcji w zasięgu spaceru/metro.

• Brak operatora o sensownym track recordzie.

6) Developer Payment Plans (DPP/PHPP): jak je czytać i gdzie są haczyki.

Słownik:

• DPP (Construction Payment Plan) – harmonogram wpłat w trakcie budowy (np. 10% booking, 50% w milestone’ach, 40% przy handover).

• PHPP (Post-Handover Payment Plan) – część ceny płacisz po odbiorze (np. 60/40 z 40% rozłożone na 24–36 rat po handover).

• 1% monthly – marketingowe hasło, zwykle chodzi o 1% ceny SPA miesięcznie w określonym okresie, nie o oprocentowanie.

Plusy:

• Niższa bariera wejścia, lepsze zarządzanie płynnością.

• Potencjał arbitrażu: wzrost cen między launch a handover (nie zawsze!).

• Dźwignia bez banku (w PHPP de facto „finansuje” deweloper).

Ryzyka i fakty:

• Wartość końcowa ≠ cena launch. Wysoka podaż w danym klastrze może zjeść zakładany wzrost.

• Kary za opóźnienia we wpłatach. Strzeż kalendarza; w skrajnych sytuacjach ryzyko anulacji i utraty części wpłat.

• Service charges startują po handover – jeśli masz PHPP na 2–3 lata, pamiętaj, że równolegle płacisz raty i bieżące koszty utrzymania.

• Refinansowanie: bank nie zawsze „lubi” PHPP, a harmonogramy developerskie nie muszą pokrywać się z transzami bankowymi.

• Snagging & quality: wpisz rezerwę na poprawki po odbiorze (kilka tys. AED nawet w nowych budynkach).

Jak czytać prospekt:

• Jaki % płatny do handover i w jakim tempie.

• Czy jest „completion risk buffer” (gdy budowa opóźni się, a Twój PHPP rusza dopiero po odbiorze).

• Polityka zmian klienta (zmiana piętra, layoutu, planu ratalnego = często opłaty).

• Reputacja i historia terminowości dewelopera w danej dzielnicy.

7) Trzy modele finansowe — liczby „z krwi i kości”.

Model A — Długoterminowy wynajem „value” (JVC, 1-bed, 700 sqft).

• Cena zakupu (resale): 750 000 AED.

• Opłaty transakcyjne (all-in): ok. 4% DLD + 2% broker + inne = ~45 000 AED.

• Service charges: 16 AED/sqft → 11 200 AED/rok.

• Czynsz rynkowy: 70 000 AED/rok.

• Media/ubezpiecz./zarządzanie: 4 000 + 600 + 3 500 = ~8 100 AED/rok.

• Pustostan/rezerwa napraw: 3 500 AED/rok.

Przychód netto = 70 000 – (11 200 + 8 100 + 3 500) = 47 200 AED.
Kapitał zainwestowany = 750 000 + 45 000 = 795 000 AED.
ROI netto = 47 200 / 795 000 = 5,9%.

Wrażliwość: jeśli czynsz spadnie do 65 000 lub SC wzrosną do 18 AED/sqft, ROI spada do ok. 5,0–5,3%.

Model B — Krótkoterminowy „prime” (Marina, studio 450 sqft).

• Cena: 1 050 000 AED.

• Wejście (opłaty + meble hotelowe): ~90 000 AED.

• ADR (średnia stawka): 420 AED.

• Occupancy roczne: 70% (255 nocy).

• Przychód brutto: 420 × 255 = 107 100 AED.

• Operator 22%: –23 562 AED.

• Sprzątania/pranie/amenities (netto, po gościach): –10 000 AED (konserwatywnie).

• Service charges: 22 AED/sqft → 9 900 AED.

• Media + Internet + ubezp.: –7 000 AED.

• Rezerwa szkód/pustostanów: –5 000 AED.

Przychód netto ≈ 51 600 AED.
Kapitał zainwestowany = 1 050 000 + 90 000 = 1 140 000 AED.
ROI netto ≈ 4,5%.

Gdzie jest dźwignia? Podniesienie ADR o 10% lub occupancy do 75% winduje ROI do ~5,3–5,6%. Spadek occupancy do 60% zje ROI do ~3,3%.

Model C — Off-plan z PHPP (Business Bay, 1-bed, 650 sqft).

• Cena SPA: 1 400 000 AED.

• Plan: 60% do handover, 40% w 24 miesięcznych ratach po handover (PHPP).

• Oqood/DLD: 4% od SPA płatne upfront → 56 000 AED.

• Wkład gotówkowy do handover: 60% × 1,4 mln + 56k = 896 000 AED.

• Po handover: 24 × (1,4 mln × 40% / 24) = 24 × 23 333 AED.

• Czynsz LT (po wykończeniu): 95 000 AED/rok.

• SC: 20 AED/sqft → 13 000 AED.

• Pozostałe OPEX: ~9 000 AED/rok.

Przepływ (rok 1 po handover): 95 000 – (13 000 + 9 000) – 280 000 AED rat PHPP = –207 000 AED (ujemny cash flow, ale budujesz equity).
Rok 3 po spłacie PHPP: zbliżasz się do ~73 000 AED NOI → przy łącznym koszcie 1,456 mln (bez dyskonta) ROI netto ~5,0% plus potencjalny growth/equity.

Wniosek: PHPP poprawia dostępność zakupu, ale zjada cash flow w latach spłaty. Sprawdza się, gdy liczysz na wzrost wartości lub planujesz refinansowanie.

8) Dzielnice — krótka mapa strategii.

• Downtown / Palm / Bluewaters: prestiż, wysoka cena wejścia i service charges; STR może „dowodzić” ADR, ale próg rentowności wysoki.

• Marina / JBR / JLT / Business Bay: płynność najmu, dobra baza pod STR i LT; uważaj na wiek budynku, windy, hałas i SC.

• Dubai Hills / Creek Harbour / MBR City: mieszanka rodzinnego LT i mid-term; ROI umiarkowane, ale stabilne.

• JVC / Sports City / Arjan / IMPZ: value plays; dobre LT, czasem akceptowalne STR (sprawdź regulamin wspólnoty); kluczowa jakość budynku i SC.

9) Due diligence: checklista, która ratuje procenty.

1. Service charges – ostatnie 2–3 lata. Szukaj trendu.

2. Snagging report (przy odbiorze) albo technical inspection (przy resale).

3. RERA rental index vs. realny czynsz. Zrozum limit podwyżek i reletting risk.

4. HOA i community rules: czy STR jest dozwolony? czy wymagany operator?

5. Tytuł prawny i brak zaległości (service charges, hipoteka).

6. Supply pipeline w okolicy (co oddają w 12–24 miesięcy).

7. Zarządzanie: porównaj 2–3 operatorów (umowy, prowizje, SLA, transparentność raportów).

8. Wyposażenie: specyfikacja „hotelowa” vs. „IKEA mix” – różnica w ADR i opiniach gości.

9. Plan wyjścia: czy możesz sprzedać w trakcie PHPP? jakie opłaty deweloper pobiera za cesję?

10. Plan podatkowy osobisty: status rezydencji, umowy UPO, spółki i przepisy CFC.

10) Najczęstsze bajki vs. rzeczywistość.

Bajka: „Każde STR w Dubaju zarabia 10–12% netto”.
Rzeczywistość: 4,5–7,5% netto to dobre wyniki przy profesjonalnym zarządzaniu i świetnej lokalizacji.

Bajka: „PHPP = darmowe finansowanie i dodatni cash flow”.
Rzeczywistość: PHPP zwykle ujemny cash flow do momentu spłaty – to zamiana rat bankowych na raty dla dewelopera.

Bajka: „Service charges są pomijalne”.
Rzeczywistość: To pozycja nr 1 w kosztach i główny killer ROI.

Bajka: „Wystarczy wystawić na Airbnb”.
Rzeczywistość: Potrzebujesz permitu, zgodności z zasadami wspólnoty i procesu rozliczeń.

11) Strategia 2025: jak zbudować portfel bez iluzji.

1. Jeden asset testowy w znanej dzielnicy, LT na 12 miesięcy. Porównaj Excel do rzeczywistości.

2. Druga jednostka w mikro-lokacji turystycznej, STR z operatorem o transparentnych dashboardach.

3. Rebalans: jeżeli STR nie dowozi occupancy lub ADR, wróć na LT; jeśli LT jest zbyt „płaskie”, rozważ mid-term (1–3 mies. dla ekspatów/konsultantów).

4. Off-plan tylko tam, gdzie rozumiesz popyt fundamentalny (metro, szkoły, biura, rozrywka) i akceptujesz ryzyko cash-flow na PHPP.

5. Unikaj „ślepych” zakupów pod marketing – zawsze sprawdzaj SC, HOA i supply.

12) Podsumowanie.

Realne ROI w Dubaju to gra o detale operacyjne i koszty nieoczywiste. Najem długoterminowy daje dziś przewidywalne ~4–6% netto, a dobrze prowadzony krótkoterminowy ~5–8% netto w wybranych miejscach. Service charges, licencje i jakość zarządzania decydują o tym, czy będziesz po zielonej czy czerwonej stronie arkusza. Developer payment plans są narzędziem płynności, nie magicznym mnożnikiem zwrotów. Jeśli policzysz wszystko „po dorosłemu” i dopasujesz strategię do mikro-lokalizacji oraz własnej tolerancji ryzyka, Dubaj może być stabilnym, dochodowym rynkiem — ale tylko bez „bajek”.